Baufinanzierung Häufig gestellte Fragen
Baufinanzierungsarten − unterschied zwischen Nominal,− und Effektivzins − Baufinanzierung Zinsbindungsfrist − Sondertilgung Baufinanzierung


  • Welche verschiedene Baufinanzierungsarten gibt?
  • Die klassische Art der Baufinanzierung ist die Finanzierung über ein Bankdarlehen, das mit regelmäßigen Tilgungsraten zurückgezahlt wird.Je höher die monatliche Tilgungsrate, desto kürzer die Darlehenslaufzeit. Eine sofortige Baufinanzierung über ein Vorausdarlehen, welches im Rahmen eines Bausparvertrags gewährt werden kann, bietet den Vorteil der Zinssicherheit und gleich bleibender monatlicher Tilgungsraten. Bei der Baufinanzierung von vermieteten Immobilien über eine Renten- oder Lebensversicherung können die Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden. Im Rahmen verschiedener Förderprogramme für modernes, umweltbewusstes und energiesparendes Bauen gewährt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Darlehen zu äußerst günstigen Konditionen.
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  • Was ist der unterschied zwischen Nominal,- und Effektivzins?
  • Der Nominalzins ist der Grundzins, der zur Berechnung der Zinshöhe und der zu zahlenden Zinsraten verwendet wird. Der Nominalzins wird bei Vertragsabschluss meist für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt. Der Effektivzins setzt sich zusammen aus Nominalzins, anfallenden Gebühren und Nebenkosten. Unter Berücksichtigung dieser Kosten steigt die tatsächliche jährliche Belastung um ca. zwei bis drei Prozent. Auch im angegebenen Effektivzins sind noch nicht alle Kosten für das Darlehen enthalten. Ein so genannter anfänglicher Effektivzins kann sich innerhalb der Darlehenslaufzeit in der Höhe verändern. Der Effektivzins und Darlehnsauslauf eignet sich für den Vergleich von Kreditangeboten. Die weiteren Kreditkonditionen wie Darlehenssumme, Laufzeit und Zinsbindungsfrist sollten für einen aussagekräftigen Vergleich übereinstimmen.
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  • Welche Zinsbindungsfrist sollte ich wählen?
  • Banken bieten Zinsbindungsfristen zwischen 1 und 20 Jahren an. Bei hohen Bauzinsen sollte eine niedrige Zinsbindungsfrist gewählt werden. Momentan liegen die Bauzinsen unter dem langjährigen Durchschnitt. Eine hohe Zinsbindungsfrist ist deshalb empfehlenswert, um die günstigen Zinsen möglichst lang zu sichern. Mit steigender Zinsbindungsfrist werden von den Banken häufig zusätzliche Gebühren erhoben. Eine lange Zinsbindungsfrist ist bei niedrigen monatlichen Tilgungsraten empfehlenswert. Bei der Wahl der Zinsbindungsfrist sollte auch die Darlehenshöhe und eine möglicherweise notwendige Anschlussfinanzierung berücksichtigt werden.
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  • Woraus setzt sich die monatliche Rate zusammen?
  • Wurde ein Annuitätendarlehen abgeschlossen, bleibt die Höhe der monatlichen Rate immer gleich, die Zusammensetzung ändert sich. Zu Beginn der Darlehenstilgung besteht die monatliche Rate zu einem Großteil aus den Darlehenszinsen und einem geringen Anteil Darlehenstilgung. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Gegen Ende der Darlehenslaufzeit wird mit der monatlichen Rate zum Großteil das Darlehen getilgt. Bei tilgungsfreien Darlehen oder auch Tilgungsaussetzung werden nur die Zinsen getilgt, am Ende der Laufzeit wird die gesamte Darlehenssumme zurückgezahlt. Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil der monatlichen Rate gleich, der Zinsanteil variiert. Die anfänglich hohen monatlichen Raten sinken mit zunehmender Darlehenstilgung, da die Zinsen nur für die noch nicht zurückgezahlte Summe berechnet werden.
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  • Kann ich Sondertilgungen vornehmen?
  • Ja, Sondertilgungen verringern die Zinslast, da die Darlehenssumme schneller als geplant getilgt wird. Das Recht auf Sondertilgungen zu bestimmten Zeitpunkten muss im Darlehensvertrag ausdrücklich aufgenommen werden. Sondertilgungen im gegenseitigen Einvernehmen sind trotzdem möglich. Da Sondertilgungsrechte zusätzliche Kosten verursachen können, sollte bedacht werden, wie realistisch Sondertilgungen sind. Hat der Kreditnehmer eine Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren vereinbart, kann der Kredit nach 10 Jahren gekündigt und vollständig getilgt werden.
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  • Was muss ich bei Sondertilgungen beachten?
  • Viele Banken räumen Sondertilgungsrechte von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme jährlich ohne zusätzliche Gebühren ein, darüber wird ein Zinsaufschlag zwischen 0,10 und 0,25 Prozentpunkten fällig. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird erhoben, wenn Sondertilgungen nicht vereinbart aber trotzdem gewährt wurden. Entstehen zusätzliche Kosten, kann der Verzicht auf Sondertilgungen und eine alternative Anlage des Geldes sinnvoll sein.
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  • Mit welchen Nebenkosten ist in der Regel zu rechnen?
  • Im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie entstehen über den Kaufpreis hinaus Kosten für die Grunderwerbssteuer in der Regel von 3,5 Prozent des Kaufpreises, 1 Prozent Notargebühren für den Grundbucheintrag, unter Umständen Maklergebühren und Erschließungsgebühren der Gemeinde. Einmalige Kosten für das Baudarlehen seitens des Kreditgebers sind beispielsweise Bereitstellungskosten, Bearbeitungskosten und ein Ausgabeabschlag (Disagio). Laufende Kosten einer Immobilie sind die Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Gebühren für sonstige Leistungen wie Müllabfuhr und Straßenreinigung.
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